Dossier spécial SCI : le B.A.-ba de la société civile immobilière

Peu de Français le savent. Et pourtant : chaque année, plus d'une entreprise sur trois immatriculée en France est une société civile immobilière (SCI). Ce ne sont pas moins de 100.000 SCI qui auraient vu le jour l'an dernier sur la base des statistiques de créations d'entreprises publiées par l'Insee au titre de 2008. Pourquoi un tel engouement pour les SCI ? Parce que c'est un puissant instrument de gestion de patrimoine, de succession, voire d'optimisation fiscale.

La SCI, ou société civile immobilière, est un cadre juridique qui rend possible des montages immobiliers. Elle permet principalement de détenir un bien immobilier à plusieurs. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts. Ce sont les associés.

Concrètement, la SCI répond à des besoins de facilités dans l'acquisition et la transmission des biens immobiliers. Chaque membre de la SCI (au minimum 2) agit comme un actionnaire d'une entreprise. Il possède des droits de vote et des responsabilités en fonction de son capital. Chaque année, la SCI doit publier ses comptes et tenir une assemblée générale. La transmission du bien est facilitée par des avantages fiscaux et des pactes qui peuvent lier les différents propriétaires. Il n'y a pas de durée de vie minimale du dispositif.

Celle-ci est utilisée dans quatre cas de figure : pour investir à plusieurs dans la pierre, pour gérer un patrimoine, pour protéger un proche et pour effectuer une transmission. Dans les faits, la SCI est surtout utilisée dans deux situations :

Pour acheter un bien à plusieurs. Malgré la baisse des prix de l'immobilier, vous n'avez pas de moyens pour acheter un bien ? Monter une SCI peut donc s'avérer judicieux pour un achat entre amis, un couple non marié, entre frères et sœurs, ou encore si vous voulez aider vos enfants à accéder à la propriété. Chacun est ensuite responsable du bien (imposition, droits...) selon sa part.

Dans le cadre d'une succession. Pour transmettre un logement lors d'un héritage, la création d'une SCI peut s'avérer avantageuse, c'est même le principal avantage d'une société civile immobilière ! Chaque héritier reçoit une part du capital de la SCI. Utile si vous voulez que le bien reste dans le giron familial. Car au mieux, un pacte lie les différents propriétaires et personne ne peut vendre sans l'accord de l'autre. Au pire, si l'un des héritiers vend, la majorité du bien reste dans la famille. Un logement peut ainsi se transmettre en évitant les conflits familiaux, et les ventes « obligées » qui en découlent généralement. Vous pouvez aussi instaurer une clause d'usufruit : au décès d'un conjoint, l'époux survivant garde l'usufruit du bien immobilier, tandis que ses enfants héritent des parts.

Pas de fantasme : la fiscalité est identique à celle du régime général. Seule concession, le fisc considère les parts de SCI plus difficile à vendre qu'un bien immobilier classique : il tolère donc généralement une décote de 10% sur leur valeur réelle, qui peut servir à alléger l'ISF voire à y échapper.

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés : le choix du régime d'imposition irrévocable

Lors de la création de votre société civile immobilière, vous devez opter pour un régime d'imposition : soit l'impôt sur le revenu soit l'impôt sur les sociétés. Attention, car ce choix est irrévocable.

L'impôt sur le revenu. C'est le système d'imposition le plus commun, à privilégier pour les montages simples (une seule maison possédée par un couple par exemple). Lorsque vous choisissez de payer l'impôt sur le revenu (IR), votre SCI devient translucide : ce n'est pas la société qui est assujettie à l'impôt mais les associés. Les revenus dégagés par votre SCI (locatifs notamment) s'ajoutent à vos autres revenus, au prorata de votre participation dans la société. Vous payez ensuite normalement l'impôt sur le revenu.

L'impôt sur les sociétés. Les associés peuvent opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ce ne sont pas eux, mais la société qui est imposée. Cette imposition peut être avantageuse, car elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats. Vous devez dans ce cas fournir les comptes de la société à l'administration fiscale. La SCI doit déclarer chaque année ses résultats au service des impôts des entreprises.

La TVA. Si vous optez pour l'IS, vous pouvez être soumis à la TVA dans certains cas précis. Sachez que le paiement de la TVA est optionnel, il faut le demander aux services fiscaux. Selon les cas, il sera avantageux ou pas d'y souscrire. L'option est valable 10 ans. Elle peut être réclamée en cas de locations : de meublés, de locaux professionnels, ou à usage commercial, de parking, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprises.

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La SCI, un montage sans danger ? Pas si sûr. Certains avantages de la SCI peuvent se transformer en pièges par négligence. Dilettantes s'abstenir.

1. En premier lieu, la SCI est une société. Vous devez donc convoquer des assemblées générales et publier des comptes. Or le fisc peut y trouver à redire si vous ne respectez pas ces règles. Le fisc considère alors votre société comme fictive, et va vous demander de la liquider.

2. L'administration fiscale peut également sanctionner les montages qui ont pour seul objectif d'éviter l'impôt. C'est la notation d'abus de droit.

3. Retenez aussi que les associés sont responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à leur engagement.

4. Enfin, n'oubliez pas que le bien acquis appartient à la société et non aux associés dont la liberté de décision est réduite en conséquence. D'où la nécessité de bien s'entendre, ce qui dans le cas contraire, pourrait nuire aux intérêts de chacun.