Dossier spécial SCI : le B.A.-ba de la société civile immobilière - Imposition des SCI : gare au mirage fiscal

Pas de fantasme : la fiscalité est identique à celle du régime général. Seule concession, le fisc considère les parts de SCI plus difficile à vendre qu'un bien immobilier classique : il tolère donc généralement une décote de 10% sur leur valeur réelle, qui peut servir à alléger l'ISF voire à y échapper.

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés : le choix du régime d'imposition irrévocable

Lors de la création de votre société civile immobilière, vous devez opter pour un régime d'imposition : soit l'impôt sur le revenu soit l'impôt sur les sociétés. Attention, car ce choix est irrévocable.

L'impôt sur le revenu. C'est le système d'imposition le plus commun, à privilégier pour les montages simples (une seule maison possédée par un couple par exemple). Lorsque vous choisissez de payer l'impôt sur le revenu (IR), votre SCI devient translucide : ce n'est pas la société qui est assujettie à l'impôt mais les associés. Les revenus dégagés par votre SCI (locatifs notamment) s'ajoutent à vos autres revenus, au prorata de votre participation dans la société. Vous payez ensuite normalement l'impôt sur le revenu.

L'impôt sur les sociétés. Les associés peuvent opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ce ne sont pas eux, mais la société qui est imposée. Cette imposition peut être avantageuse, car elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats. Vous devez dans ce cas fournir les comptes de la société à l'administration fiscale. La SCI doit déclarer chaque année ses résultats au service des impôts des entreprises.

La TVA. Si vous optez pour l'IS, vous pouvez être soumis à la TVA dans certains cas précis. Sachez que le paiement de la TVA est optionnel, il faut le demander aux services fiscaux. Selon les cas, il sera avantageux ou pas d'y souscrire. L'option est valable 10 ans. Elle peut être réclamée en cas de locations : de meublés, de locaux professionnels, ou à usage commercial, de parking, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprises.

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