Durée du bail : les spécificités de la SCI

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La durée du bail d'un logement varie en fonction de la nature du bailleur. La société civile immobilière (SCI) est soumise aux mêmes conditions que celles appliquées aux autres types de personnes morales, sauf dans le cas d'une SCI familiale.

>> SCI classiques : régime identique aux autres personnes morales

Comme toute personne morale, une SCI classique ne peut conclure que des baux d'une durée minimum de 6 ans, en vertu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le régime s'avère donc moins souple qui celui applicable à un propriétaire en direct qui peut louer son bien pour 3 ans.

>> SCI familiales : régime similaire aux propriétaires particuliers

Dans le cas d'une SCI familiale, la durée du bail est réduite à 3 ans. Dans ce cas, la SCI est soumise aux mêmes conditions que lorsque le bailleur est un particulier, ou lorsque le logement est en indivision. Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés, jusqu'au quatrième degré inclus. Sont parents du premier degré au quatrième: parents et enfants, frères et sœurs, grands-parents et petits enfants, oncles et tantes, neveux et nièces, arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants, cousins germains, grands-oncles et grandes-tantes, petits-neveux et petites-nièces.

 

>> Le cas des SCI associant des partenaires pacsés

Juridiquement, une SCI constituée entre partenaires pacsés est considérée comme une SCI classique et non comme une SCI familiale. Dans ce cas, la SCI est tenue de conclure des baux d'une durée de 6 ans, elle ne bénéficie donc pas du sort réservé aux SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré (bail de 3 ans).

« Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions [réservées aux SCI familiales], les deux créateurs de la société civile immobilière n'étant ni parents, ni alliés jusqu'au quatrième degré inclus », a étayé le Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement (publiée dans le JO Sénat du 03/05/2007, page 906) en réponse à une question du sénateur UMP de Seine-et-Marne Jean-Jacques Hyest.

 
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