Le choix du régime d'imposition

Lors de la création de votre société civile immobilière, vous devez opter pour un régime d'imposition : soit l'impôt sur le revenu soit l'impôt sur les sociétés. Attention, car ce choix est irrévocable.

L'impôt sur le revenu (IR). C'est le système d'imposition le plus commun, à privilégier pour les montages simples (une seule maison possédée par un couple par exemple). La SCI est, par défaut, transparente d'un point de vue fiscal : la SCI déclare ses revenus et la répartition de ses pertes ou profits entre associés, mais elle n'est pas assujettie à l'impôt. On parle aussi de translucidité de la SCI (ou de SCI translucide).

Cela signifie que chacun des associés est imposé sur la quote-part des les bénéfices qu'il perçoit de la SCI. Cette somme apparait sur la déclaration de revenus au titre des revenus fonciers lorsqu'un associé est une personne physique. Dans le cas d'une personne morale (société), l'associé est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L'impôt sur les sociétés (IS). Les associés peuvent opter pour le régime de l'Iimpôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ce ne sont pas eux, mais la société qui est imposée. Le cas peut aussi se présenter si un associé possède les parts au nom de son entreprise : ses revenus entreront dans le régime de l'IS.

Cette imposition peut être avantageuse, car elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats.

Vous devez aussi fournir les comptes de la société à l'administration fiscale. La SCI doit déclarer chaque année ses résultats au service des impôts des entreprises.

La TVA. Si vous optez pour l'IS, vous pouvez être soumis à la TVA dans certains cas précis. Sachez que le paiement de la TVA est optionnel, il faut le demander aux services fiscaux. Selon les cas, il sera avantageux ou pas d'y souscrire (par exemple si vous louez à une société, cette dernière pourra déduire la TVA). L'option est valable 10 ans.

Elle peut être réclamée en cas de locations : de meublés, de locaux professionnels, ou à usage commercial, de parking, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprises.