Lexique

Pour comprendre tous les termes que vous lirez sur notre site que vous ou auquel vous serez confronté lors de la création, la gestion ou la dissolution de votre Société Civile Immobilière (SCI).

Abattement : dispositif qui vous permet de diminuer la base de revenus sur laquelle sera appliqué le taux de l'impôt. Par exemple, votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%. Cela veut dire que si elle vaut 100 000 euros, vous calculez votre ISF sur 70 000 euros.

Abus de droit : notion utilisée par l'administration fiscale en application de l'article L.64 du livre des procédures fiscales pour requalifier et sanctionner des opérations ayant pour but de contourner l'impôt en utilisant des constructions juridiques apparemment régulières qui, dissimulent leur caractère véritable.

Acte notarié : acte juridique rédigé par un notaire, l'acte notarié à une valeur de preuve, contrairement au sous-seing privé. Il peut être utilisé pour prouver une donation par exemple.

Apport : pour devenir associé, il faut effectuer un apport qui peut être réalisés en numéraire (argent : espèces, chèques, virements bancaires), en nature (apport d'un immeuble ou d'un terrain) ou en industrie (mise à disposition de connaissances techniques, d'un savoir-faire spécifique).

Bail : contrat passé entre un propriétaire du bien loué (le bailleur) et un locataire. Le bailleur prend l'engagement à mettre un bien à la disposition du locataire. En contrepartie ce dernier s'engage à payer le loyer et les charges stipulés au bail.

Cession : c'est l'une des deux façons de quitter une SCI. Une cession de SCI peut être effectuée à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un associé ou à un tiers. Elle ne peut intervenir qu'avec l'agrément de tous les associés sauf dans les cas suivants : parts cédées à un ascendant ou à un descendant ; statuts prévoyant l'accord de la majorité qualifiée ou l'agrément donné par le gérant.

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : taxe calculée à partir des revenus générés par la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,5%. La CRL est due par les sociétés civiles immobilières dont l'un au moins des associés est assujetti à l'impôt sur les sociétés (IS).

Crédit d'impôt : dispositif qui permet de diminuer ses impôts en investissement ou en payant des services. Par exemple, vous pouvez en bénéficier en employant une femme de ménage. Si la déduction est supérieure à votre imposition, l'administration vous rembourse la différence ou l'étale sur plusieurs années, à l'inverse de la réduction d'impôt.

Gérant : personne qui prend les décisions de gestion et d'administration de la SCI. La nomination d'au moins un gérant est obligatoire. Il est recommandé de nommer un cogérant pour éviter un blocage de la société en cas d'empêchement du gérant unique (décès, maladie).Toute personne physique ou morale, disposant de la capacité juridique peut exercer les fonctions de gérant. Le gérant de SCI est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes qu'il peut être amené à commettre dans sa gestion, des violations des statuts et en cas de non respect de la réglementation en vigueur.

Immeuble : au sens de l'administration fiscale, un immeuble est un bien immobilier (y compris les terrains).

Patrimoine : ensemble des biens que vous possédez, qu'ils soient matériels (logements, voitures...) ou immatériels (argent, valeurs mobilières, etc.).

Plus-value : bénéfice réalisé lors de la revente d'un bien.

Procès-verbal : texte qui sert à consigner les délibérations des associés et les comptes-rendus d'assemblée générale.

Rattachement : du point de vue fiscal, vos enfants mineurs sont toujours considérés comme étant à votre charge alors que les enfants majeurs sont censés avoir constitué leur propre foyer fiscal. Si votre enfant mineur exerce une activité salariée, il peut effectuer une déclaration en son nom propre mais vous pouvez aussi le rattacher à votre foyer.

Réduction d'impôt : dispositif qui permet de diminuer ses impôts en investissement ou en payant des services. Par exemple, vous pouvez réduire votre ISF de 50 000 euros en investissement dans une PME. Si la réduction est supérieure à votre imposition, vous ne pouvez bénéficier d'un remboursement, à l'inverse du crédit d'impôt.

Retrait : c'est l'une des deux façons de quitter une SCI. Il s'agit d'un droit pour un associé de se retirer, droit qui requiert l'unanimité des associés sauf dispositions contraires prévues dans les statuts. Le retrait peut également être validé par décision de justice pour « justes motifs » : refus de distribuer des dividendes, faiblesse du dividende par rapport à la valeur élevée des parts, mésentente entre les associés.

Statuts : règles qui régissent les relations entre les associés de la SCI et qui organisent le fonctionnement de la SCI. Les statuts doivent être effectués par écrit, sous seing privé ou par acte notarié.

Société Civile Immobilière (SCI) : une SCI est une société qui regroupe au moins deux personnes qui se sont associées pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Sur le plan juridique, les associés sont propriétaires des parts sociales de la SCI et non du patrimoine immobilier qui appartient à la SCI.

Sous-seing privé : acte juridique rédigé par deux particuliers, le sous-seing privé ne fait pas foi, contrairement à un acte notarié. Il peut être utilisé lors d'une donation par exemple.

Transparence fiscale : La SCI est, par défaut, transparente d'un point de vue fiscal. La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses pertes ou profits entre associés, mais elle n'est pas assujettie à l'impôt. On parle aussi de translucidité de la SCI (ou de SCI translucide). Cela signifie que chacun des associés est imposé sur la quote-part des les bénéfices qu'il perçoit de la SCI. Cette somme apparait sur la déclaration de revenus au titre des revenus fonciers lorsqu'un associé est une personne physique. Dans le cas d'une personne morale (société), l'associé est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).